L’ancien offre des prix d’achat inférieurs, des loyers potentiellement plus élevés et une localisation souvent centrale. Le neuf bénéficie de dispositifs fiscaux (Pinel+, TVA réduite), de frais réduits et d’une performance énergétique optimale, obligatoire avec les nouvelles normes DPE. En 2025, privilégiez l’ancien bien situé avec un bon DPE plutôt que le neuf excentré. Les contraintes énergétiques rendent les passoires thermiques invendables. Intégrez les coûts de rénovation énergétique dans vos calculs pour l’ancien. La pénurie de logements performants valorise les biens conformes aux nouvelles exigences.

Maximisez les charges déductibles : groupez les travaux, incluez tous les frais (déplacements, fournitures, documentation), amortissez le mobilier en meublé. Choisissez le bon régime selon votre situation : micro si peu de charges, réel si charges importantes. En location meublée, l’amortissement peut créer un déficit important les premières années. Pensez aux frais annexes souvent oubliés : frais bancaires, honoraires de gestion, abonnements spécialisés. Anticipez les évolutions législatives pour adapter votre stratégie.

Priorisez les travaux à fort impact locatif et patrimonial : performance énergétique (DPE), modernisation cuisine/salle de bains, sécurité. Planifiez les gros travaux pendant les périodes de vacance pour éviter les pertes de loyers. Groupez les interventions pour négocier les tarifs et limiter les nuisances. Respectez la réglementation : déclaration préalable, normes électriques, accessibilité PMR selon les cas. Budgétez 1-2% de la valeur du bien annuellement pour l’entretien. Une rénovation énergétique permet d’augmenter le loyer de 5-15% et valorise le bien de 10-20%. Documentez tous vos travaux pour la revente et les déclarations fiscales.